Jika tidak mendesak, lebih baik tunda dulu pembelian apartemen bekas. Menurut keterangan yang diterima Jornal 140, harga rata-rata per meter persegi properti bekas yang dijual pada November tahun lalu di kota São Paulo meningkat 20,78% dibandingkan Oktober.
Ini merupakan peningkatan terbesar dalam 12 bulan sejak Desember 2021, dan dampak langsung dari peningkatan ini adalah penurunan penjualan rumah dan apartemen sebesar 24,84%.
Pasar persewaan residensial juga mengalami penurunan volume properti yang disewa dan kenaikan harga sewa, namun dalam skala yang lebih kecil dibandingkan di segmen penjualan. Menurut penelitian yang dilakukan oleh Dewan Agen Real Estat Regional Negara Bagian São Paulo (CreciSP) dengan 248 agen real estat di ibu kota, antara bulan Oktober dan November, sewa rumah dan apartemen menyusut sebesar 1,58% dan sewa baru meningkat sebesar rata-rata 1, 31%.
“Menurut survei bulan November, meskipun mengalami kemunduran, kedua pasar menunjukkan hasil positif dalam 11 bulan tahun 2022 ini dan mungkin akan mengakhiri tahun dengan keseimbangan positif pada fase pascapandemi ini juga,” kata José Augusto Viana Neto, presiden CreciSP.
Dari Januari hingga November 2022, akumulasi saldo survei bulanan CreciSP menunjukkan bahwa:
- penjualan properti bekas memiliki saldo positif sebesar 7,91%, lebih dari dua kali lipat pertumbuhan PDB nasional yang diperkirakan sebesar 3,1%.
- sewa tempat tinggal juga memiliki saldo positif, 4.88% dalam 11 bulan ini.
- harga rata-rata per meter persegi properti bekas naik 11,06%, hampir dua kali lipat inflasi 5,9% yang diukur oleh IPCA IBGE pada periode yang sama.
- sewa baru hilang karena inflasi dengan akumulasi penurunan 0,76% dalam 11 bulan.
Properti termurah
“Pasar properti bekas telah menunjukkan ketahanan terhadap kesulitan yang dihadapi pembeli potensial akibat ketidakseimbangan struktural dalam perekonomian, seperti suku bunga tinggi, yang menyebabkan konsentrasi bisnis di segmen properti bernilai rendah, sementara harga sewa dibatasi oleh penurunan harga properti. daya beli penduduk akibat inflasi, utang dan upah yang terkompresi”, penilaian Viana Neto.
Presiden CreciSP mengutip nilai penjualan dan sewa yang ditemukan dalam survei bulan November sebagai contoh:
- Lebih dari separuh (54,67%) properti yang dijual adalah rumah dan apartemen senilai hingga R$600.000.
- Selain itu, sebagian besar sewa baru (56,49%) adalah properti dengan sewa bulanan hingga R$1,500,00.
248 agen real estate yang dikonsultasikan melaporkan menjual lebih banyak apartemen (72% dari total) dibandingkan rumah (28%) dan dengan diskon mulai dari 9,9% untuk properti yang terletak di lingkungan Zona C hingga 5,5% untuk properti di Zona B dan 3,14% untuk properti tersebut. di Zona A.
Penjualan dilakukan melalui pembiayaan bank (52%), dengan pembayaran tunai (44%) atau dicicil langsung ke pemilik.
Zona C memusatkan penjualan terbanyak (46,69%), disusul Zona A (19,99%), Zona E (15,99%), Zona B (14,66%) dan Zona D (2,67%).
Mayoritas properti yang dijual berstandar konstruksi rata-rata (77%), dengan 16% standar standar dan 7% standar mewah.
Pemimpin apartemen
Seperti halnya penjualan, apartemen yang disewakan memiliki peringkat kontrak tertutup di 248 agen real estate yang disurvei oleh CreciSP pada bulan November, dengan 53,89%, dengan rumah menyumbang 46,11%.
Diskon yang diberikan oleh pemilik atas harga sewa yang diiklankan untuk properti mereka rata-rata sebesar 10% di properti yang berlokasi di lingkungan Zona E; 9,24% di Zona B; 8,81% di Zona C; 8,07% di Zona D; 8,07% di Zona D; dan 6,54% di Zona A.
Di segmen perumahan, sewa termurah – R$450,00 – adalah untuk rumah dengan dua kamar tidur di Zona D. Yang paling mahal – R$4,600,00 – adalah untuk rumah dengan 3 kamar tidur di Zona B.
Di antara apartemen, harga termurah adalah apartemen dengan 1 kamar tidur di Zona C, yang disewa rata-rata seharga R$997,12, dan yang paling mahal adalah apartemen dengan 4 kamar tidur di Zona A, dengan rata-rata sewa R$10 060,00.
Penelitian menemukan bahwa 35,88% rumah sewa baru adalah rumah di lingkungan Zona C; 23,36% di Zona D; 17,71% di Zona B; 14,66% di Zona E; dan 8,39% di Zona A.
Jaminan dan default
Pada bulan November, penyewa baru telah menyajikan jaminan pembayaran sewa asuransi jaminan (38,93%), titipan tiga sewa (29,62%), titipan (24,43%), titipan properti (4,27%) dan penugasan fidusia. (1,37%). Ada juga kontrak formal tanpa jaminan (1,37%).
Gagal bayar di 248 perusahaan real estat yang menanggapi survei CreciSP adalah 3,82% dari kontrak yang berlaku, persentase 8,17% lebih rendah dibandingkan yang tercatat di bulan Oktober, yaitu 4,16%.
Agen real estate juga mencatat pemutusan kontrak dalam jumlah yang setara dengan 88,09% dari total properti yang disewa pada bulan November, 4,09% lebih sedikit pengembalian dibandingkan yang terdaftar pada bulan Oktober.
Kepulangan pada bulan November disebabkan karena alasan keuangan (50,95%) atau alasan lain seperti pindah alamat (49,05%).